Главная | Проектное финансирование строительства жилья как платить проценты по кредиту

Проектное финансирование строительства жилья как платить проценты по кредиту

Что было до

На ознакомление специалистов банка с документами уходит в среднем одна или две недели, после чего банк может пригласить заемщика на дополнительное интервью по проекту.

Кроме документов, банк потребует от заемщика исполнения определенных условий, в частности: После подписания письма о намерении, содержащем перечень основных условий кредитования term-sheet , запрос на финансирование передается для рассмотрения кредитному комитету. После положительного решения заемщик вновь подписывает term-sheet. С этого момента банк обязан подписать договор и предоставить финансирование.

Проблематика и радикальная смена пути решения

В случае разрыва договора по инициативе заемщика последний обязан компенсировать банку издержки на юристов и прочих внешних консультантов. Даже если банк уже принял решение о выделении финансирования и подписал кредитный договор, то средства поступят на счет заемщика только после выполнения так называемых отлагательных условий, в частности предоставления подписанных договоров с покупателями и арендаторами, подачи документов на регистрацию залога недвижимости.

Если банк оценивает риск невозврата кредита как слишком высокий, скорее всего, он откажется финансировать проект. Если риск небольшой, но при этом заемщик претендует на слишком низкую для банка процентную ставку, вероятность отказа также велика. В остальных случаях ставка по кредиту зависит от условий, на которых сам банк привлекает средства, а также от финансовых показателей, масштаба проекта, деловой репутации компании-заемщика и навыка ведения деловых переговоров ее финансистами.

Мы определяем условия кредитования каждого конкретного проекта в зависимости от множества деталей: Хочу отметить, что основная ошибка девелоперов состоит в том, что не до конца проработаны вопросы, связанные с концепцией проекта, анализом рисков особенно юридических , а также стратегией выхода из проекта.

Дебет 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" Кредит И так весь период строительства объекта. Амортизация С месяца, следующего за завершением строительства и принятием объекта к учету в качестве объекта основных средств, начнется начисление амортизации п. Вероятнее всего, с этой же даты будет начисляться амортизация и для целей налогообложения прибыли п. Первоначальная стоимость объекта в регистрах бухгалтерского учета будет больше как минимум на сумму процентов по кредиту, включенных в его первоначальную стоимость, чем для целей налогообложения прибыли.

При одинаковом сроке полезного использования сумма ежемесячной амортизации, таким образом, в бухгалтерском учете также будет больше. Превышение амортизации в регистрах бухгалтерского учета над налоговой амортизацией будет погашать начисленное ранее отложенное налоговое обязательство записями: Изначально звучали предположения, что после полного перехода на проектное финансирование в строительстве жилья с начала года, застройщик потеряет право продавать квартиры на этапе возведения даже при посредничестве банков.

В итоге эскроу-счета станут не нужны, сроки реализации проекта существенно затянутся, а обязательства по кредитам перед банками, тем временем, будут нарастать.

Ведь при таком раскладе дел придется ждать, когда найдутся покупатели на уже готовый объект. Однако в конце года появилась так называемая Дорожная карта по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием и иными формами финансирования.

Удивительно, но факт! Однако вскоре власти решили прислушаться к опасениям девелоперов, так, что план перехода на проектное финансирование постепенно начал принимать более взвешенный характер.

Что собой представляют иные формы финансирования и специальные счета, в документе не поясняется. Ведь в полной мере последствия перехода исключительно на проектное финансирование или использование специальных или эскроу-счетов еще никто не знает. В частности, не стоит забывать, что в ФЗ наряду с привлечением средств дольщиков сохраняется возможность образовывать жилищно-строительные ЖСК и жилищно-накопительные ЖНК кооперативы для участия в долевом строительстве.

ЖСК — это законная форма экономической самоорганизации граждан, поэтому просто так запретить ее нельзя. Как бы там ни было, у девелоперов появилась надежда, что правительство решило пойти на смягчение для них условий, оставляя и углубляя практику эскроу-счетов прямо перед окончательным переходом на новые правила работы, а значит, и после него.

По сути это означает сохранение возможности продавать квартиры на этапе строительства, даже после полного завершения реформы. Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, так как банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.

Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, так как при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.

Удивительно, но факт! Учет для целей налогообложения Для целей налогообложения прибыли проценты по кредиту независимо от его характера, текущего или инвестиционного, признаются внереализационными расходами пп.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка? О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически. Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.

Удивительно, но факт! Если раньше девелоперы досрочно погашали долг перед банком за счет средств, вырученных от продаж квартир, то теперь они смогут осуществлять первые выплаты, только когда дом будет построен и введен в эксплуатацию.

Что такое проектное финансирование на рынке новостроек? Что предполагает переход на проектное финансирование?

Имеется в виду, что больше нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры.

Основные требования к проектам

Средства на строительство будут давать банки в рамках определенного проекта. Взлету цен также немало будет способствовать грядущая тенденция к монополизации рынка крупными застройщиками, так как многие мелкие строительные компании просто не смогут балансировать на грани рентабельности — банковские кредиты обходятся дороже, чем средства, привлекаемые у дольщиков.

Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путем долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие девелоперы строят за собственные деньги. Это делает строительный бизнес бессмысленным для компаний, не имеющих финансовой поддержки на более выгодных условиях.

Монополизация рынка путем вытеснения застройщиков? Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки — эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 — До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору.

Однако уже с года в силу вступят новые поправки к ФЗ, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков.

Текущая ситуация

Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? Президент России поручил разработать меры по поэтапному переходу в течение 3-х лет. Плюсы и минусы проектного финансирования Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

Удивительно, но факт! При этом к застройщику предъявляются следующие основные требования:

На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности. Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк. Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству совместно с Центробанком и АИЖК утвердить дорожную карту по поэтапному замещению средств дольщиков банковскими кредитами и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Напомним, Владимир Путин обсуждал постепенный отказ от долевого строительства 25 октября на совещании с членами Правительства. Глава Минфина РФ Антон Силуанов после совещания заявил, что строители должны по большей части пользоваться заемными средствами, а люди должны покупать уже готовые квартиры, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями.

Удивительно, но факт! Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик.

По оценкам главы Минстроя Михаила Меня, для отказа от долевого строительства банки должны заместить 3,5 трлн руб.



Читайте также:

  • Образец дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка образец
  • Налоговый вычет с квартиры в ипотеку
  • Брак по завещанию кора актриса